Zakup nieruchomości mieszkalnej z rynku pierwotnego wiąże się z koniecznością dopełnienia wielu formalności. Kluczową rolę w tym procesie odgrywają umowy, jakie klient zawiera z deweloperem na różnych etapach inwestycji.
Umowa rezerwacyjna
Celem umowy rezerwacyjnej jest wyrażenie chęci nabycia danej nieruchomości. Podpisywana jest przed zawarciem umowy przedwstępnej i deweloperskiej. Dla klienta to rodzaj gwarancji, że lokum będące przedmiotem jego zainteresowania nie zostanie sprzedane innej osobie. Atrakcyjne oferty deweloperów cieszą się ogromną popularnością, dlatego rezerwacja mieszkania czy domu w formie stosownej umowy jest jak najbardziej uzasadnionym posunięciem.
Konstrukcja umowy rezerwacyjnej opiera się na zasadzie swobody kontraktowania. Nie ma ona w polskim prawie swojej definicji. W praktyce wyróżnia się dwie odmiany tego dokumentu, a mianowicie:
- umowę rezerwacyjną zawierającą elementy umowy przedwstępnej – z jej tytułu stronom przysługuje prawo dochodzenia roszczeń w razie niewykonania określonych zobowiązań,
- umowę rezerwacyjną bez elementów umowy przedwstępnej – stanowi ona jedynie deklarację zakupu nieruchomości, w związku z czym jej rozwiązanie nie pociąga żadnych konsekwencji.
Z uwagi na brak prawnych regulacji nie istnieje jeden odgórny wzór umowy rezerwacyjnej, niemniej przyjmuje się, że powinna ona zawierać takie elementy jak:
- data i miejsce jej zawarcia,
- dane obu stron,
- informacje dotyczące transakcji – w tym również te odnoszące się do nieruchomości,
- czas obowiązywania rezerwacji,
- cenę mieszkania lub domu,
- wysokość opłat: opłaty rezerwacyjnej, zadatku albo zaliczki,
- potwierdzenie wniesienia opłaty rezerwacyjnej, zadatku lub zaliczki,
- oświadczenie dewelopera o stanie prawnym lokalu,
- podpisy stron umowy.
Przy tej okazji warto wskazać na różnice pomiędzy opłatą rezerwacyjną, zadatkiem i zaliczką. Opłata rezerwacyjna jest bezzwrotna – jeżeli klient zrezygnuje z zakupu nieruchomości, przepada ona na korzyść dewelopera. Z kolei w przypadku zaliczki deweloper jest zobligowany do zwrotu całej tej kwoty w razie niewywiązania się z umowy. Z zadatkiem sprawa wygląda natomiast tak, że niewykonanie umowy może skutkować ubieganiem się przez stronę poszkodowaną podwójnej wysokości zadatku. Wymieniane opłaty są włączane do ceny sprzedaży, o ile w umowie rezerwacyjnej znalazł się odpowiedni zapis.
Umowa przedwstępna
Umowa przedwstępna jest umową, na której podstawie strony zobowiązują się do podpisania oznaczonej umowy – tak wynika z art. 389 Kodeksu cywilnego. W odniesieniu do zakupu nieruchomości z rynku pierwotnego chodzi tutaj o umowę deweloperską. Ważność umowy przedwstępnej zależy przede wszystkim od jej zawartości – muszą się w niej znaleźć istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Przepisy nie precyzują jednoznacznego brzmienia tego dokumentu, ale musi on zawierać:
- datę i miejsce zawarcia umowy,
- dane stron umowy,
- opis nieruchomości wraz z jej ceną transakcyjną,
- wysokość zaliczki lub zadatku,
- termin podpisania właściwej umowy,
- podpisy stron umowy.
Ponadto zalecane jest uwzględnienie w umowie przedwstępnej m.in. zapisów dotyczących przeróbek w nieruchomości w trakcie budowy czy odsetek za zaległości we wpłatach dokonywanych przez kupującego.
Przy zawieraniu umowy przedwstępnej należy pamiętać o możliwości wprowadzenia do niej dodatkowych zapisów oraz o tym, że nie na wymogu zawarcia jej w formie aktu notarialnego. Oczywiście z wielu względów opłaca się podpisać omawianą umowę u notariusza, ponieważ daje ona wtedy podstawę do dokonania wpisu do księgi wieczystej oraz do egzekwowania na drodze sądowej zawarcia umowy końcowej. W takim układzie deweloper nie może sprzedać danej nieruchomości innemu klientowi po wyższej cenie. Niewykonanie postanowień umowy przez którąś z jej stron daje prawo drugiej stronie do odstąpienia od umowy.
Umowa deweloperska
Umowa deweloperska zobowiązuje dewelopera do przeniesienia własności nieruchomości na kupującego. Zasady jej funkcjonowania określa ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego potocznie określana mianem umowy deweloperskiej. Zgodnie z jej zapisami najważniejszymi elementami umowy deweloperskiej są:
- data i miejsce zawarcia umowy,
- dane stron umowy,
- cena nabycia nieruchomości,
- informacje dotyczące nieruchomości ze szczególnym wskazaniem na:
– powierzchnię działki,
– stan prawny nieruchomości,
– lokalizację nieruchomości,
– usytuowanie lokalu w budynku,
– metraż lokalu i układ znajdujących się w nim pomieszczeń,
– zakres i standard prac wykończeniowych,
- termin, w którym prawa własności do nieruchomości zostaną przeniesione na nabywcę,
- wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez kupującego na rzecz dewelopera,
- informacje odnoszące się do:
– mieszkaniowego rachunku powierniczego,
– gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej,
– pozwolenia na budowę – numer pozwolenia i oznaczenie organu, który je wydał,
– terminu rozpoczęcia i zakończenia inwestycji deweloperskiej,
– zasad odstąpienia od umowy,
– wysokości odsetek i kar umownych,
– sposobu pomiaru powierzchni nieruchomości,
– terminu i sposobu zawiadomienia kupującego o odbiorze nieruchomości,
– odbioru prospektu informacyjnego wraz z załącznikami przez kupującego i zapoznania się z ich treścią,
– zobowiązań dewelopera (budowa budynku, wyodrębnienie lokalu mieszkalnego, przeniesienie praw własności itp.).
Uwaga: umowa deweloperska musi mieć formę aktu notarialnego pod rygorem nieważności.
Umowa sprzedaży
Ostatnim rodzajem umowy przy zakupie nieruchomości z rynku pierwotnego jest umowa sprzedaży podpisywana u notariusza. Na jej podstawie nabywca staje się prawnym właścicielem nieruchomości. W dokumencie muszą się przede wszystkim znaleźć:
- oświadczenia o dopełnieniu postanowień umowy deweloperskiej,
- opis stanu prawnego nieruchomości,
- opis dokumentów wymaganych do ustanowienia odrębnej własności lokalu,
- rozliczenie kwot wnoszonych przez nabywcę na poszczególnych etapach realizacji inwestycji,
- zasady korzystania ze wspólnych części nieruchomości.
Nabywca nieruchomości może się spotkać z różnymi umowami. Warto, żeby wcześniej zorientował się, na czym polegają i czego dotyczą poszczególne.