Rosną raty kredytów i pożyczek, a na koniec takiego scenariusza na razie się nie zapowiada. O sytuacji, marżach, refinansowaniu i jego ulubionym rynku wtórnym, rozmawiamy z Michałem Myszczyszynem, ekspertem ds. finansowania nieruchomości w firmie Wilson’s Finanse 

— Rynek wtórny nazywasz swoim ulubionym. Dlaczego?

— Bo mieszkania na rynku wtórnym są tańsze niż nowe. Co prawda, porównując to „na sucho” wydaje się, że jest dokładnie na odwrót, bo ceny u deweloperów potrafią być niższe, ale doliczmy koszt wykończenia, czy utrzymania mieszkania, zanim w ogóle zostanie wykończone. To są dodatkowe środki, których klient często nie bierze pod uwagę. Sprzedający na rynku wtórnym są bardziej skłonni do negocjacji. To także bezpieczniejsze mieszkania, bo widać co stoi, gdzie się wprowadzamy, jakie są koszty utrzymania, jakie jest sąsiedztwo.

— Mówi się, że to żyła złota, bo kupujemy mieszkanie i sprzedajemy z zyskiem. Zgadzasz się z tym?

— Ceny poszybowały, ale różnica między cenami ofertowymi, a transakcyjnymi jest spora. Dlatego warto te ogłoszenia weryfikować. Może się okazać, że sporo urwiemy. Uważam, że kupno mieszkania w celu jego szybkiej sprzedaży było dobrym pomysłem jakiś czas temu. Teraz jest raczej na odwrót.

— Co się obecnie dzieje na rynku kredytów?

— Na pewno spore zmiany dotyczą zdolności kredytowej, bo względem analogicznego okresu poprzedniego roku, czyli drugiego kwartału 2021, klienci dysponowali znacznie większą zdolnością kredytową. Mam taki przykład z własnego podwórka — w drugim kwartale 2021 roku 1,2 mln zł zdolności kredytowej, a dziś to tylko 500 tys. zł.

— Może to po prostu nie jest zbyt dobry czas na staranie się o kredyt hipoteczny? Nie lepiej zaczekać?

— Jeśli bierzemy go po to, żeby kupić lub zamienić na wygodniejszą nieruchomość przeznaczoną na własne potrzeby to każdy moment jest dobry. Koszty utrzymania wynajmowanego mieszkania też rosną, a na dodatek idą w przysłowiowy „piach”. Przy kredycie istnieją też pewne możliwości zablokowania rosnących kosztów. Przynajmniej na jakiś czas. Oprocentowanie kredytu składa się z marży i WIBOR-u (Warsaw Interbank Offer Rate). Banki zmniejszają marże, żeby zachować konkurencyjność. Rok temu marża rzadko była niższa niż 2 punkty procentowe, a teraz można dostać nawet 1,5 p.p. WIBOR kiedyś zmaleje, a niższa marża zostanie.

— Dlaczego warto refinansować pożyczkę przy rosnących stopach procentowych?

— Jedynym argumentem „ZA” jest właśnie lepsza marża, czyli możliwość uzyskania lepszego oprocentowania. Przy okazji refinansowania można też spłacić inne kredyty, jeśli klient ma np. karty kredytowe, debety czy pożyczkę na samochód.

— Niedługo Polacy otrzymają nowe harmonogramy spłat kredytów i pożyczek. Pewnie w niejednym domu będą się głowić nad tym, co zrobić, bo pieniądze się kurczą. To może wydłużenie okresu kredytowania? Co rekomendujesz?

— Pierwszym i najprostszym rozwiązaniem jest nadpłata kredytu. Środki przeznaczone na przedterminową spłatę natychmiast obniżają kwotę płaconych odsetek. Wydłużanie okresu kredytowania jest korzystne dla płynności finansowej, ale całkowity koszt kredytu wtedy dynamicznie rośnie. Pamiętajmy też, że są też takie rozwiązania, jak fundusz wsparcia kredytobiorców.

— Pojawiają się głosy, żeby nie wariować z oprocentowaniem stałym. Który wariant wybrać?

— Też uważam, że ruchy pod wpływem emocji nie są dobre. WIBOR już przekroczył swój średni poziom z ostatnich 30 lat, także blokowanie go na długo na takim poziomie może okazać się błędem. Z drugiej strony mamy jednak ponad 10-procentową inflację. Jeśli spojrzymy na historyczne wykresy inflacji i WIBOR, to WIBOR przeważnie był powyżej inflacji. Jeśli inflacja nie zacznie maleć, czekają nas kolejne podwyżki stóp procentowych. Banki oferują stałe oprocentowanie na 5-10 lat. W pięcioletniej perspektywie szanse na obniżki stóp procentowych są znikome, dlatego przy nowych kredytach od 2020 r. 2/3 moich klientów wybierało stałe oprocentowanie. Jak się okazało — słusznie. Nie potrafię dzisiaj powiedzieć, kiedy takie podejście przestanie być rozsądne.